Мнозина се чудят какво става с пазара на имоти в България. И има защо. Всеки ден пред очите ви изскачат нови статистики и съвети изгодно ли е, или не е да се инвестира в жилище. Чува се дори, че в най-модерната за момента имотна дестинация Банско предприемачи, които предлагаха през лятото апартаменти за 2000 евро на кв. м са готови за сделки от 1200 евро на кв. м. На другия ден нова изненада - оказва се, че Боровец е на шесто място сред десетте най-привлекателни места за инвестиции в имоти според ирландския седмичник Sunday Trubune. Изданието постави Боровец до Дубай, Тулуза, Лондон и с малко въображение човек може да си представи какво означава това за цените на имотите там. Ако дребен инвеститор реши да вложи свободните си пари в имоти, дилемата става сериозна. Да купя или да не купя апартамент, това е въпросът! Нервността се увеличава и като сравните данните от различните агенции и проучвания.

УниКредит Булбанк съобщи например, че жилищните имоти за 2007 са скочили с 34%, но ръстът им ще намалее до 15% следващите няколко години.

УПРАВЛЯВАЙТЕ СТРАСТИТЕ СИ!
Преди две години BusinessWeek написа, че невролозите вече са открили коя част от мозъка ни кара да харчим толкова пари за жилище. Сигналите, които ни държат далеч от идеалното или рационалното мислене, са излъчвани от едно и също място, неречено "гущеров мозък" - т.е. остатък от праисторическото ни минало, който и до днес оказва подсъзнателно влияние върху нашето поведение. Може би този праисторически рецидив е причина да съществуват хиляди непродадени апартаменти и в България. Втората вероятна причина е, че в България липсва най-вече инвестиционна култура и превръщането на парите в сгради изглежда разумно, прогнозира пак по същото време и социалният антрополог Харалан Александров. Слабостта е, че купуването на жилище се финансира все по-често не от спестявания, а от кредити, т.е. консумира се бъдеща стойност, предупреди Александров и днес се оказва очевидно прав.

"Как ви се струва да си купите семеен хотел в Банско за 180 хил. евро, след като толкова са нужни, за да притежавате апартамент в София, разказва Красимир Димитров, собственик на агенция InnDev. Наскоро научих, че за подобна сума бизнесмен спечелил на търг хотел в Банско.

Продавала го банка, след като фирмата, която го ипотекирала, фалира. Първоначалната цена на хотела, построен преди година-две, била 280 хил. евро". Такава съдба ще сполети много хотели и хиляди апартаменти, прогнозират експерти. Какво показва статистиката? Ако 600-те хиляди легла се запълват 100% целогодишно, това означава, че в България трябва да пристигнат над 20 млн. туристи (с престой от 10 дни), а средно те са 5-6 млн. На туристическото изложение всеобщо е притеснението, че повечето хотели са празни и в момента не могат да обслужват вноските по ипотечния си заем. Банкерите ни дишат във врата", оплака се хотелиер. Прекаленото застрояване в черноморските комплекси и несъобразяването с даденостите ще са сред причините за ценови срив от 20% в недвижимостите, предвижда управителят на агенция Орвитекс Орлин Владиков. 90% от купувачите на ваканционни имоти са англичани и ирландци. Тоест 90% от пазара се ръководят от спекуланти, които купуват с идеята след известно време да препродават по-скъпо и да направят "удар". От известно време се наблюдава оттегляне на този тип инвеститори. Заради глобалната кредитна криза заемният ресурс поскъпва, а банките стават по-селективни. Кризата на американския ипотечен пазар доведе до ръст на цените на заемния ресурс от международния капиталов пазар, а оттам и до дефицит на финансирането. Увеличението на минималните задължителни резерви от 8 на 12% подейства в същата посока. Това от своя страна породи съществено съкращение на обемите на ипотечното кредитиране и повишение на лихвения процент. Надпреварата сред банките за привличане на свеж ресурс от депозити също оскъпи кредитите. Средното покачване на ресурса на годишна база е 0.25% заради иззетата ликвидност, уточнява Момчил Андреев, изпълнителен директор в Райфайзенбанк.

Същевременно британците бяха подведени от агенциите за недвижими имоти, които обещаваха доходност между 10 и 35%. Възвращаемостта от отдаване под наем е около 3-5%, а вторичният пазар за настоящите ценови нива не намира клиенти.

Очакват се и проблеми с мениджмънта на имоти (т.нар. property management), като след време това може да доведе до постепенното занемаряване на апартаментните комплекси и до невъзможността да бъдат препродадени. А ако се случи, ще бъде на много ниски стойности.

Над 30% от закупените имоти с цел препродажба могат да имат същата съдба, предупреждава Владиков. Много имоти са построени в населени места с окаяна инфраструктура, огромни проблеми във водоснабдяването, електрозахранването и отсъствие на пречиствателни станции. "Инвеститор, закупил имот в Банско, бе шокиран, че на Нова година в апартамента си няма нормално подаване на електричество и се сблъсква с режим на водата", разказва още Владиков.

МЪРТВАТА ЗОНА
Според финансиста Емил Хърсев 2008 е година на "мъртвата зона". Това е критичен период, в който влизат много от изтеглените заеми. По неговите думи речите са произнесени, шампанското е изпито, лентите са срязани, парите са вложени. Гратисният срок е изтекъл и вече трябва да се печелят пари - да се издържа самата дейност от собствените си приходи, да се плащат лихви, да се погасяват главници. Всичко се обръща наопаки: проектът, за който до вчера са събирани пари, влиза във фазата на изваждане. Поне 20% от инвестиционните проекти така и не излизат от мъртвата зона, предупреждава Хърсев. Според него много от тези, които са били способни да построят дадена сграда, се оказват в невъзможност да ръководят нормалната дейност на построеното. И единственият изход е да се продава понякога и с цената на загуба или да се фалира.

Хърсев припомня, че доскоро номерът бе да се купи (дори и скъпо), да се построи (дори неизгодно) и да се продаде още по-скъпо. Сега става все по-трудно да се "разтоварят" закупеното и построеното. Няма възможност за голям спекулативен удар. "Трябва да приемем факта, че всяко нещо, което се купува, трябва да се изплаща в процеса на нормалната му експлоатация, и то не от извънреден източник, какъвто е препродажбата", счита икономистът.