СУРОВАТА РЕАЛНОСТ
"България вече не е в полезрението ни." Това е реплика от споменатото имотно изложение в Мюнхен. Поради световната криза цените на имотите в Западна Европа и САЩ паднаха, а доходността от инвестиции нарасна за разлика от България, където намалява. "Това е по-скоро отражение на развитието на пазара, отколкото от финансовата безизходица, която бизнесът търпи", счита Пепа Димитрова, директор "Операции и развитие" в Tishman - компанията, която изгражда София Еърпорт Център (три логистични бази, седем офис сгради клас "А" и хотел), използвайки банков заем от Raiffeisenbank Austria и собствен капитал.

"Когато всички имат пари, трудно се купува произведение на изкуството. Затова се задоволявате с по-посредствени неща от Източна Европа. Но когато има криза и може да си набавите мечтаната творба от Лондон, Ню Йорк или Париж, приключвате с покупките в Централна и Източна Европа", обяснява метафорично Плевнелиев. Лондон предлагал 4 илда (yield - доходност, бел. ред.), сега вече е на 5.75 илда. Париж е бил на 5, сега е на 7. Барселона, която по оценки на световните рейтингови агенции е най-качественият град за живеене, има оферти за възвръщаемост от 7% с тенденция да върви нагоре. С други думи, инвеститорите с куфарчетата гледат сега към основните пазари с първокласен продукт (prime product) и високо качество на изпълнение (triple A quality). Те казват: "Варшава не е Париж, Букурещ не е Варшава и София не е Букурещ." Дестинациите са подредени за следващите три години, докато не победи човешката алчност, допълва Плевнелиев. Досега известно количество креативен маркетинг и малко екселски таблици бяха достатъчни, за да потече финансиране за милиарди и единственото условие да спечелиш бе да чакаш и след две години да продадеш на печалба. Днес се изисква предимно качество.

Ето защо сегментите в недвижимите имоти, където е имало свръхнадценяване, ще претърпят драматична корекция надолу, категорични са брокерите. От такава гледна точка може да се говори за балон, криза, корекция и перспективен пазар, като всяко следващо ниво търпи помалко негативни последствия.

БАЛОНИТЕ
Балонът във ваканционните имоти бе регистриран още преди година, година и половина. Количеството бетон, продавано в специализираните центрове през 2006 и 2007, е спаднало с 9 пъти през 2008. Продажните цени от 1500 евро/кв. м се стопиха три пъти.

Другият сегмент са цените на земята за строителство. Някои площи, котирани за логистични складове, стигнаха 200 евро/кв. м при положение, че няма западна компания, готова да плати повече от 40 евро/кв. м. Това вече се коригира, коментира Плевнелиев. Само за 2-3 месеца земята около Околовръстния път в София, в зоната на Казичене между двете магистрали и около летището поевтиня - от 200 евро/кв. м на 130 евро/кв. м. Пазарът стагнира и в Банско, по морето и в София. Там са регистрирани най-малко сделки и най-силен ценови спад. Експерти прогнозират, че цената на земята ще падне с над 20%. Третият балон е регистриран на пазара на проекти. "Купува се земя, прави се страхотно 3D и се продава на бъдещ инвеститор като проект. И в този сегмент има сериозно смъкване на нивата. В повечето случаи става дума за несистемни играчи, имали достъп до общинска земя или държавна далавера. Те нямат визия да реализират тези проекти и сега ги продават евтино", счита Плевнелиев.

АБСОЛЮТЕН ЗАСТОЙ
"Жилищният пазар е в абсолютен застой - коментира Димитров. - Договорени сделки се провалят, купувачите изчакват. Те си мислят, че заради световната криза строителите ще фалират или поне ще бъдат на ръба, което ще намали цените. Това няма да се случи, най-много да има временен спад от 5-10%. А и лесния и достъпен финансов ресурс го няма. Част от банките вече не отпускат кредити за панелни жилища. Други финансират само при акт 15, а не както досега на зелено. Освен това се кредитира само 50% от стойността на имота", пояснява Димитров. "Кварталите Манастирски ливади, Симеоновско шосе, Студентски град, които се търсеха от младите хора между 28-35 години с отпуснато финансиране, в момента изпитват най-сериозен проблем. Мнозина купувачи загубиха депозита си, защото отложиха покупката с 5-6 месеца, за да видят какво ще се случи", казва Димитров. Средният сегмент между 1000 и 1800 евро/кв. м също търпи загуби, защото там се купуват жилища с кредити. Индикации за проблем има и на пазара на офис площи. В София бяха обявени офис проекти в размер на 2.7 млн. кв. м в интервал от 2009 до 2012. Вследствие на кризата 60-70% от тях няма да се реализират, счита Димитров. Една от причините е задаващото се свръхпредлагане. Липсва и осигурено финансиране и стойността на капитала е доста висока, което сви инвестиционните намерения на много от строителите. Свръхпредлагането, което се очакваше преди месец-два, е резултат от факта, че последните две години търсенето на качествени завършени офис площи клас А изпреварваше с 30-40% предлагането. И цените се вдигнаха. Отдаваха се сгради, без да отговарят на критериите за клас А, но бяха на такива цени. Плевнелиев предвижда наемите леко да паднат. Според него в центъра нивата от 20-40 евро/кв. м ще се коригират на 18-25 евро/кв. м. "Не виждам причина някой да плаща 40 евро/кв. м за офис на бул. Тодор Александров", коментира той. Офисите извън централната зона от 12-15 евро/кв. м ще се понижат на 10-14 евро/кв. м.